Los edificios high-tech y parques empresariales muy bien comunicados están cada vez más solicitados. La falta clara de proyectos definidos para después del 2013 contribuirá a una estabilización en el Mercado. Los fondos extranjeros siguen considerando que es un buen momento para invertir en edificios de calidad en Madrid.

'skyline' de MadridEl último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el Mercado de alquiler de oficinas en Madrid para el tercer trimestre de 2011 revela una serie de datos destacados sobre el comportamiento de la oferta y demanda de oficinas en los próximos meses y una serie de pistas hacia donde irá el mercado en los próximos dos años. Entre los datos más significativos, el texto destaca como el nivel de rentas seguirá su tendencia a la baja, continuará el predominio por la zona Prime aunque con un aumento de la demanda en zona de la Periferia y Satélite y mayor demanda por los edificios high-tech.


Rentas:  El desequilibrio entre oferta y demanda sigue presionando a la baja

Durante el tercer trimestre del año, los precios de alquiler de oficinas en la zona Prime de Madrid han bajado medio punto hasta alcanzar los 26 €/m²/mes, a pesar de que la disponibilidad en esta zona haya disminuido ligeramente. El desequilibrio entre oferta y demanda, incluso en los productos de mejor calidad, sigue presionando a la baja.
En el resto del mercado, la única zona que se mantiene es la Secundaria a causa de las transacciones firmadas en edificios muy buenos y, en gran parte de los casos, asimilables al CBD. 

Oferta: Los productos high-tech siguen en su conjunto una tendencia al alza

Este trimestre se ha alcanzado una tasa de disponibilidad media del 10,62%, incremento liderado por las zonas Secundaria y Periferia.  Por el contrario, tanto CBD como Satélite disminuyen ligeramente su tasa de disponibilidad. Los productos high-tech siguen en su conjunto una tendencia al alza incrementando de nuevo la disponibilidad en un 3,4%.
La proporción de productos especulativos que se consideran oferta futura está bastante equilibrada con los que ya tienen inquilino, siendo los segundos el 52% del total que se prevé que se construya de aquí al 2013.  Estos, fundamentalmente centrados en la Periferia, contribuirán a la liberación de espacio en el centro a causa de las mudanzas que originarán en el momento de su terminación.

Demanda: Aumenta en un 6% respecto al mismo período del año anterior

Mientras que las demandas grandes de más de 5.000 m² siguen siendo bastante escasas, las de hasta 500 m² suponen el 60% de las existentes. Por su parte, tanto las agrupadas en el rango de 500 a 1.000 como las superiores a 1.000 suponen un 20% del total respectivamente. Sin embargo, el tamaño medio de la demanda sigue manteniéndose durante todo el año entre los 800 y los 850 m², cifras ligeramente superiores a años anteriores al 2009.
Transacciones: Las compañías se han centrado en parques empresariales muy bien comunicados y con precios y prestaciones ajustado a sus necesidades

Durante el tercer trimestre del año, las cifras de contratación han sido ligeramente superiores a las previsiones iniciales. Se han superado los 84.000 m², explicado por las 5 operaciones de más de 5.000 m² que acumulan el 42% de los metros cuadrados de las operaciones firmadas. Estas grandes operaciones se han realizado en edificios y zonas tan dispares como Goya, Julián Camarillo, Pozuelo o Alcobendas.

El centro de negocios sigue siendo la primera opción para gran parte de empresas, agrupando este trimestre el 35% del número de las operaciones. Le sigue la Periferia que suma 21.000 m² transaccionados, rompiendo la tónica de épocas anteriores en que la zona más demandada era el CBD. En este trimestre, las compañías se han centrado en parques empresariales muy bien comunicados de muy buena calidad y con precios y prestaciones ajustados a sus necesidades.

Tendencias: Ligera desaceleración en los precios y ralentización en la terminación de proyectos

La tendencia general de este año y siguientes, además de la suave desaceleración en los precios, será fundamentalmente la clara ralentización en la terminación de proyectos. Para este año se espera que se terminen menos de 70.000 m², mientras que, aunque está previsto que se terminen unos 310.000 m², es posible que parte de ellos se retrase al año siguiente. Algunos inquilinos irán trasladando sus sedes paulatinamente a lo largo de los meses venideros aumentando la disponibilidad en CBD, lo que seguirá presionando ligeramente a la baja los precios máximos en Prime. Sin embargo, la falta clara de proyectos definidos para años posteriores al 2013 contribuirán a una estabilización en el mercado.

Mercado de inversión de oficinas Madrid:  Algunos fondos extranjeros siguen considerando que es buen momento para invertir en edificios de calidad

Aunque la situación económica tanto en España como en Europa sigue generando incertidumbre en los inversores, especialmente algunos fondos extranjeros, siguen considerando que es un buen momento para invertir en edificios de calidad. Esta situación ha generado que los inversores se focalicen, más si cabe, en activos muy bien ubicados -Prime, CBD, dentro de la M-30 y parques empresariales consolidados- y con seguridad de ingresos a largo plazo.

En cuanto a las rentabilidades para edificios de oficinas en inversión en Madrid, continúan con la tendencia marcada desde principios de año, situándose para inmuebles Prime en el 5,5%.

En cuanto al número de operaciones formalizadas en Madrid durante este trimestre ha sido nuevamente muy bajo y el volumen total apenas ha superado los 60 millones de euros y el acumulado desde el mes de enero es de aproximadamente 175 millones de euros, muy por debajo de los registros de años anteriores. Destacan dos operaciones cerradas en el tercer trimestre como la del Parque Empresarial Las Rozas que junto con el Edificio A de Tripark que se vendió en enero supone cerca del 50% del volumen total de inversión de oficinas registrado en Madrid y confirma el especial interés de la zona entre los inversores.

En la zona de Las Rozas se han firmado dos operaciones importantes una la del edificio Oracle en la que el fondo de inversión Pramerica ha vendido el inmueble de 12.000m2 de oficinas. La otra operación ha sido el Edificio HP que el fondo de inversión Orion Capital Managers ha vendido al inversor privado Allegra Holding, propiedad de la familia Losantos. El edificio tiene 11.000 m² y el contrato tiene una duración hasta principios de 2018. El precio refleja una rentabilidad aproximada del 7,8%.

Fuente:  Jones Lang LaSalle

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